Номинация
Большая стройка

Присуждается за лучшее освещение работы рынка недвижимости

Переоценка ценностей

В Белгородской области готовятся утвердить результаты новой кадастровой оценки объектов недвижимости и размеры налоговой ставки. В ряде случаев недвижимость подорожала в 36 раз, значительно превысив рыночную стоимость объектов. К каким еще «сюрпризам» готовиться терпеливым предпринимателям и рядовым налогоплательщикам региона?

Переоценка ценностей

Выдержат ли белгородцы испытание кадастром?

В регионе провели кадастровую оценку сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, которую уже с 1 января 2016 года начнут применять для расчета налогов. Результаты областное правительство должно утвердить до конца ноября. Владельцам недвижимости был дан месяц на ознакомление с отчетом и направление в Росреестр своих замечаний в случае несогласия с оценкой. Мы не поленились и прошли этот увлекательный квест под названием «Переоценка ценностей».

Терпение и труд

Отыскать путь к отчету, размещенному на официальном сайте Росреестра, помогли специалисты регионального управления, которые прислали пошаговую инструкцию. Запрятан отчет надежно. Стартовать следует с раздела «Деятельность». После пяти переходов в разные подразделы взгляду откроется документ под названием «Отчет № 31-ООТ-2015». «Вот он, родненький», – потерла я руки в предвкушении, но, видимо, поторопилась радоваться. Отчет был недоступен для просмотра онлайн, его нужно было непременно скачать, а весил документ 5,6 ГБ.

В голове звучал только один вопрос – зачем было загонять всю недвижимость области в один файл, и почему айтишники не разбили выложенный документ хотя бы на населенные пункты, если не на улицы. Закачка занимала несколько часов, поэтому пришлось оставлять компьютер включенным на ночь. Ложась спать, я мысленно представляла себе доярку из какой-нибудь глухой «хацапетовки», имеющей непреодолимое желание ознакомиться с кадастровым будущим своего домовладения. На этой веселой ноте и заснула.

Утром меня ждал очередной сюрприз. Я попыталась вбить в поисковую строку Фонда данных кадастровой оценки кадастровые номера нескольких объектов недвижимости, полученных накануне от друзей и родственников для эксперимента. Но не тут-то было. В базе объекты не значились. Кадастровые номера в отчете состояли, как правило, из 18-20 знаков. «Испытуемые» номера, указанные в старых свидетельствах на право собственности, из 30-35 знаков, с многочисленными нулями, литерами и дробями. Оказывается, в 2013 году была проведена «гармонизация» и Росреестр должен был уведомить граждан о новых кадастровых номерах объектов недвижимости. Но, либо не уведомил вовсе, как в моем случае, либо уведомил выборочно.

Открыла отчет и начала искать «пропавшие» объекты недвижимости по адресам. И снова разочарование. Адреса указаны в отчете через раз. Дома и улицы в одном и том же населенном пункте размещены вперемежку.

На глаза попались совсем комичные записи: «Улица Коммунистическая, гараж» или «Город Белгород, ул. Карла Маркса, 25». Коммунистическая должна была покинуть реестр еще в 2004 году, когда ее переименовали в Преображенскую. А ближайшая улица Карла Маркса значится в Харькове. Есть еще такая улица в г. Алексеевка Белгородской области. Точнее была. Теперь она Мостовая. Какие объекты скрываются в Белгороде под этими «коммунистическими» адресами, так и осталось загадкой. Видимо, разыскать их можно только с явками и паролями. Зато улица Шумилова в отчете была представлена без всяких сокращений, в своем «первородном» официальном варианте – «Имени почетного гражданина города, генерала-полковника, участника ВОВ Шумилова М.С.». Повезло жителям с улицей, что тут сказать!

Пришлось перейти на поиск по квадратуре. На это ушло еще несколько часов, а отыскать удалось два объекта. К вечеру я уже ненавидела и ненасытных депутатов, и Росреестр с его отчетом-головоломкой, и, конечно же, оценщиков, по легкому мановению руки которых сельская избушка родственника в 34 квадрата, без воды и канализации, в 60 км от областного центра стала вдруг стоить 800 с лишним тысяч рублей – вместо прежних 190.

Еще пару часов ушло на изучение рекламных объявлений по продаже аналогичных покосившихся развалюх. Оптимизма мне этот ценовой анализ не прибавил. Большинство подобных домовладений были размещены на «Авито» и в «Моей рекламе» по цене 200-300 тысяч рублей. Но встречались в объявлениях дома и за 170, и даже за 150 тысяч рублей. С земельным участком 25-50 соток и, наверняка, с заложенным интересом агентств.

Часа полтора заняли составление и отправка в Росреестр замечаний по методике оценки избушки и ее ценовому сравнению с добротными коттеджами за 2,2-3 млн рублей, взятому оценщиками за основу. Утомленная кадастром, отправилась спать.

Расплата за собственность

Шел третий день квеста. Утро началось с «полевых изучений» – обзвона предпринимателей. Набрала номер юриста одного крупного строительно-монтажного управления. Акционерное общество уже два года оспаривает в судебном порядке предыдущую кадастровую оценку земельного участка. Дело дошло до кассационной инстанции.

«Дадите по этому поводу комментарий?» – поинтересовалась я вежливо. «Никаких комментариев я давать не буду. Нас и так администрация за эти суды грызет, а у нас госзаказы, сами понимаете. Хотите, позвоните директору», – ответили мне на том конце провода. Директор предприятия тоже оказался немногословным. И сообщил лишь, что эта тема закрыта для обсуждения.

Тут как раз подоспела информация из Фейсбука о том, что белгородский бизнес-омбудсмен провел встречу с предпринимателями, в ходе которой те пожаловались ему на резкий рост кадастровой стоимости земли. Некоторыми подробностями поделился в соцсетях Игорь Гладков: «На встрече присутствовали крупнейший автодилер области, владелец промышленного предприятия из Таврово и собственник мебельной фабрики из Никольского. Короче, ситуация швах, земельный налог по существующей оценке вырос от 14 до нескольких десятков раз. Что в этой связи можно советовать? Только идти в суд!»

Почему представителей бизнеса было всего несколько человек, а журналисты не были приглашены вовсе, и собирается ли омбудсмен принимать какие-нибудь меры по спасению белгородского бизнеса от налоговой удавки, так и осталось за кадром. Хотя непубличность омбудсмена в данном случае совсем не уместна. Тут уже не об ухудшении предпринимательского климата властям докладывать нужно, а кричать во всеуслышание о надвигающемся «шторме». Это же относится и к многочисленным союзам, опорам, палатам, гильдиям и другим профессиональным и не очень сообществам. Наверное, уже настала пора в деле защиты предпринимательства выступить единым «фронтом». Иначе скоро будет попросту некого объединять.

Люди дела

Утром следующего дня я отправилась в село Никольское Белгородского района на мебельную фабрику предпринимателя Максима Некрасова, открывшуюся на месте заброшенной фермы в январе 2014 года. Само производство существует уже 16 лет. Просто ранее располагалось в Белгороде на арендуемых площадях. Предприниматель выкупил заброшенную землю и построил на ней современную фабрику. На открытие тогда приезжал сам губернатор. Инвестор водил почетную делегацию по цехам и делился грандиозными планами. Рассказывал, как начнет выпускать не только диваны, но и корпусную мебель, как обеспечит работой еще большее количество людей.

Но пока все эти замыслы не сбылись. И сбудутся ли в свете последних событий с ростом налогов, неизвестно. В 2012 году 1 кв. метр земли под цехами стоил 23 рубля. В 2014 году – 55 рублей. А в 2015 оценщики нарисовали в отчете уже 766 рублей – в 14 раз(!) больше предыдущей стоимости.

Сообщаю директору фабрики о том, что подорожала не только земля, но и объекты капитального строительства. Предлагаю помощь в поиске оценки – я ведь уже в этом деле поднаторела. Садимся за компьютер и отыскиваем новую оценку капитальных строений. В строке с административно-производственным зданием предательски маячит цифра 128 млн. рублей. Хотя годом ранее было 14 млн. Изучаем другие строения. Пытаемся прикинуть на калькуляторе будущий налог.

Уравновешенный, интеллигентный Максим выглядит расстроенным и растерянным. Резюмирует: «Похоже, нас хотят оставить без штанов». Предприниматель прекрасно понимает, что налог ударит по себестоимости продукции. Фабрика будет вынуждена поднять цену. Если фабрика ее поднимет, продукция на падающем рынке станет неконкурентоспособной, а, значит, никому ненужной. Сейчас на фабрике трудятся около 50 человек. Социально защищены. Получают достойную «белую» зарплату, которую, согласно рекомендациям областного правительства, нужно ежегодно поднимать на 20%. Максим говорит, что главное для него – во что бы то ни стало сохранить коллектив. И я ему верю.

Потом он звонит еще одному участнику совещания при омбудсмене – производственнику из Таврово, у которого земельный участок промышленного назначения подорожал с 2 до 72 млн рублей.

– Виктор Павлович, у меня тут корреспондент. Пишет статью про кадастр. Хочет с вами поговорить. Вы про новую оценку недвижимости уже знаете? Еще не смотрели? На отдыхе? Тогда не буду вас отвлекать. Приедете, пообщаемся.

Я вежливо откланиваюсь, желая предпринимателю удачи, которая ему еще понадобится. Но чувствую себя некомфортно – примерно как тот гонец, принесший дурную весть.

Наказание налогом

Конечно же, в понимании налогоплательщиков, налоги должны быть справедливыми. За «курятник», сбитый из подручного материала, и коттедж той же площади не может взиматься одна и та же сумма. Ведь как часто бывает? Стоит себе посреди деревни изба квадратов 60-80 – пол прогнил, крыша течет. По покупательской привлекательности – так себе экземпляр. А вот по налоговой квитанции – вполне привлекательный объект без всяких признаков физического износа. Парадокс, но параметр износа как раз и не попал в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Зато в кадастр попали элитные земельные участки, оцененные почему-то как не элитные. Загляните ради любопытства в публичную кадастровую карту. Отыщите престижное село Соломино Белгородского района. Некоторые участки площадью 17-20 соток, на берегу водохранилища, рядом с сосновым бором, оценены в 450-500 тысяч рублей, тогда как точно такие же по площади, но в чистом поле, в более дальних и менее привлекательных местах Белгородского района тянут по новой оценке на 700-800 тысяч рублей, а иногда и на миллион.

Или еще пример. Стоит себе заболоченный участок в городской черте, зарастает бурьяном. Вдруг находится отважный предприниматель и решает построить на этом неликвидном участке производство. Берет его в аренду. Приводит в порядок. Проводит коммуникации, вкладывая солидную сумму средств. И арендная плата вдруг с 600 тысяч увеличивается до 2,8 млн рублей. Хочешь выкупить – плати 30 млн. Участок же стал привлекательным, вырос в цене благодаря твоим же усилиям. История невыдуманная. Произошла с местным заводом красок.

К слову, оценку в нашем регионе уже несколько лет проводит одна и та же воронежская компания, с завидным постоянством выигрывающая государственные тендеры. Ну, не совсем одна и та же. Правильнее сказать, с одним и тем же собственником, поскольку предприниматель Дмитрий Блеканов, по данным SeldonBasis, является одновременно совладельцем и директором ООО «Земельные ресурсы» и совладельцем ООО НПО «ГеоГИС». А именно этим двум фирмам в последние годы и поручается в результате выигранных тендеров переоценивать земельные участки и объекты недвижимости на территории Белгородской области.

Меня удивляет гневная реакция профессиональных сообществ на обсуждаемый законопроект по введению в России госмонополии на кадастровую оценку. «Караул! – кричат РСПП и «Опора России». – Метод массовой кадастровой оценки, предлагаемый Минэкономразвития, не учитывает всех факторов, влияющих на стоимость недвижимости!» А сейчас учитывает? Оценку всегда можно считать достоверной? Что концептуально изменится от того, что прикормленное ООО сменит государственное ГУП или МУП?

Противники законопроекта кивают на коррупционную составляющую. Дескать, государственная монополия на оценку будет способствовать финансовой расправе с «неугодными» предприятиями и даже гражданами. Скажите, а что, собственно, сегодня мешает чиновнику-заказчику шепнуть на ухо оценщику-исполнителю, чтобы тот «правильно» посчитал нужным людям и немножко по-другому тем, на кого требуется «надавить»? Да абсолютно ничего не мешает. Как ничего не помешало принять решение о расчете налога на недвижимость от кадастровой стоимости в пик кризиса, когда бизнес задыхается, а доходы населения стремительно съедает инфляция.

Между тем, аппетиты государства продолжают расти. К примеру, с 2016 года налог с продажи квартиры, купленной после 1 января, будет уплачиваться по-новому. Продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения ею. Ранее этот срок ограничивался тремя годами. Устанавливается нижний предел налоговой базы. Налог будет высчитываться с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Не стоит расслабляться «физикам» и по части уплаты ежегодного налога на имущество. Изменения в налоговом законодательстве предусматривают переход на расчет налога по кадастровой стоимости во всех регионах России до 2020 года. Но наш регион стремится быть во всем первым. Депутаты Белгородской облдумы не стали дожидаться часа «икс». 22 октября они практически единогласно приняли закон, согласно которому налог на имущество для физлиц будет начисляться от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости уже с 1 января 2016 года. С размером налоговой ставки (от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости объекта) должны определиться органы местного самоуправления. Что-то мне подсказывает, что и здесь не будет никаких интриг – большинство районов и муниципалитетов наверняка «лупанут» по максимуму – бюджет-то надо чем-то наполнять. Впрочем, это уже другая печальная история. 

 

Уважаемые члены жюри, войдите и оцените
работу по 10-бальной системе голосования:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Все работы представленные в номинации