Материал рассказывает о ситуации, сложившейся на рынке жилья весной этого года. Сколько будут стоить квадратные метры в 2015 году? Не заморозят ли застройщики уже начатые объекты? И грозит ли нам новая волна «обманутых дольщиков»?
Переводим рубли в квадратные метры
Упадут ли в столице Черноземья цены на жильё, и как воронежские застройщики переживут кризис?
Все мы помним, что творилось в городе, да и во всей стране, в декабре прошлого года – люди скупали бытовую технику, автомобили и квартиры. Те, у кого были солидные сбережения, предпочли распорядиться ими старым проверенным способом – вкладывая в недвижимость. Не удивительно, что после такого ажиотажного спроса рынок замер.
Сколько будут стоить квадратные метры в 2015 году? Не заморозят ли застройщики уже начатые объекты? И грозит ли нам новая волна «обманутых дольщиков»?
Цены и кредиты
По данным единой базы недвижимости INFOLINE, в декабре рублёвые цены на квартиры поднялись не столь значительно: если сравнить с ростом доллара, они остались практически на прежнем уровне. В январе недвижимость немного выросла в цене. Ажиотажного спроса не наблюдалось – в основном риелторы закрывали сделки, по которым задаток был получен в декабре. Сейчас рынок находится в ожидании дешёвой ипотеки, которую правительство обещает запустить уже в марте. Государство будет субсидировать ипотечную ставку на уровне 13%, но только для новостроек.
Пока же воронежцы не торопятся брать ипотеку. По словам Ирины КИСЕЛЁВОЙ, директора «Центра ипотечного кредитования», спрос на неё в начале 2015 года снизился ровно в два раза. Потенциальные заёмщики активно проявляют интерес, но большинство из них заняли выжидательную позицию.
Как признаются специалисты рынка недвижимости, февраль – всегда время затишья. Рынок обычно оживает в марте-апреле. Так что восстановление спроса – дело времени. К тому же, некоторые потенциальные покупатели ждут и надеются, что цены на недвижимость всё-таки упадут. Но застройщики на этот счёт придерживаются другого мнения.
- Рост стоимости строительных материалов не позволит ценам упасть, - Пётр ПАНОВ, начальник отдела маркетинга компании «Инстеп». - Подорожали не только все импортные комплектующие, но и цемент, и арматура. Эти товары можно экспортировать, а за рубежом сейчас цены существенно выше, чем в России. Плюс дополнительно выросли ставки по банковским кредитам для всех компаний, в том числе и строительных. Если на элитные квартиры застройщики и могут давать скидки, то в сегменте эконом-класса – нет. Квартиры в миллионном городе не могут стоить дешевле 500 долларов за кв. метр.
Колоссальные объёмы
Тем не менее, уже построенного в Воронеже хватит надолго. У многих компаний есть запас нереализованных квартир, что неудивительно, ведь 2014 год стал рекордным для Воронежа по объёмам строительства. За 12 месяцев было сдано более 1,3 млн квадратных метров жилья, социальных объектов и нежилых помещений. Лидерами среди застройщиков стали компании ДСК (21% от общей доли рынка) и «Выбор» (20%). По данным на 1 января 2015 в Воронеже строится 591 объект общей площадью свыше 4,5 миллионов квадратных метров. Но не помешает ли кризис сдать дома, которые уже начали возводить, без задержек?
Крупные застройщики, в большинстве, признают, что готовы сдержать обязательства и закончить все начатые объекты в срок. Однако, чтобы достойно перенести нелёгкое кризисное время, предстоит войти в режим экономии.
- Главное, чтобы от экономии не страдало качество, - отмечает Александр ЦЫБАНЬ, Генеральный директор строительной компании «ВЫБОР». - Следует оптимизировать расходы: более кропотливо подбирать поставщиков и подрядчиков. Но, к сожалению, не все к этому готовы. Взять хотя бы торговлю: только ленивый не поднял цены вслед за ростом доллара и евро, будто для подобных повышений были основания. Сегодня оборот не снизился лишь благодаря накоплениям. Поэтому ярче всего проявится даже не кризис, а то, что от роста цен денег больше не станет: покупательская способность людей «подстрижена» основательно. Жильё – дорогостоящее приобретение, и рынок очень зависит от благосостояния людей. Ещё один важный момент: ряд банков умыли руки в ипотечном кредитовании, будто их это больше не касается. А где людям брать столь необходимый для покупки жилья ресурс? Копить?
Никаких обманов
По оценке экспертов серьёзных задержек в сдаче объектов быть не должно: возможно, лишь некоторые стройки «замёрзнут», но не более чем на полгода. Однако не исключено, что в тяжёлой ситуации всё-таки придётся чем-то поступиться. Жертвенным агнцем могут стать социальные объекты, инфраструктура и благоустройство территорий, ведь реальные деньги приносит продажа квартир, а не строительство детских садов или школ.
- Насколько мне известно, застройщики намерены осуществить свои планы по строительству жилья, но готовы притормозить дополнительные проекты, - комментирует ситуацию Елена ПЕРЕГУДОВА, руководитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. - Здесь возможны три опасных момента: обманутые дольщики, нераспроданные квартиры и расходные обязательства. Когда в доме куплено лишь несколько квартир, а он уже введён в эксплуатацию, нереализованные квартиры ложатся бременем на плечи застройщиков и граждан, которым приходится оплачивать большие счета за те же общедомовые нужды.
Однако есть в кризисе и положительные моменты – пережить экономическую нестабильность смогут только сильные игроки. Чтобы не наступить на те же грабли, что и тысячи воронежцев несколько лет назад, стоит ответственное подходить к покупке недвижимости.
Кстати:
Если не хотите пополнить ряды обманутых дольщиков, покупайте жильё у проверенных крупных компаний. Не рискуйте, вкладывая деньги в квартиры, которые находятся на начальном этапе строительства. И, конечно, не ленитесь лишний раз проверить документы на ваш будущий дом: права на земельный участок (приобретение в собственность, аренда или субаренда), разрешение на строительство и проектную декларацию. Добросовестный застройщик эти документы не прячет, они всегда есть в его офисе, и он охотно их показывает желающим приобрести квартиру. И не забывайте о том, что, по сути, дольщики рискуют всегда.
Мнения
Совсем другой кризис
Галина КОЛОКОЛЬНИКОВА, коммерческий директор одного из воронежских агентств недвижимости:
- Сейчас на рынке недвижимости наблюдается стагнация, но снижения цен не будет. Да, спрос уменьшился, но он не обнуляется, как это было в 2008 году. Тогда кризис проходил совсем по-другому сценарию – резко упала цена на квадратный метр, рынок был в состоянии дефляции. Жильё никто не покупал. И это было плохо для всех строительных компаний. Сегодня строительные компании достаточно крепкие, и, кроме того, имеют опыт работы в кризис. Да и покупатели есть. Поэтому прогнозы куда более благоприятные, чем семь лет назад.
Что касается цен, то они будут расти, потому что растёт стоимость материалов. Кроме того, из-за кризиса банки поднимают проценты по кредитам для строительных организаций. Застройщики Воронежа даже написали обращение в мэрию, чтобы проценты по кредитам в банках были зафиксированы.
Квартира – не лучшее вложение
Павел КАНАПУХИН, доктор экономических наук, декан экономического факультета ВГУ:
- Не думаю, что сейчас подходящее время для покупки недвижимости – рынок переоценён, и цены сегодня явно завышены. Возможно, уже через несколько месяцев они немного понизятся, потому что кредиты под ипотеку выдаются плохо, в итоге, спрос будет падать.
У нас и до кризиса было построено много жилья – рынок изначально перегрет. В общем, я бы не советовал сейчас вкладываться в покупку недвижимости.
Колонка
Цены будут расти
- Ажиотажный спрос на недвижимость объясняется очень просто – люди пытались сбросить рубль, который стал катастрофически быстро дешеветь. Все, кто хотел сделать инвестиционный вклад или просто купить квартиру, уже сделали это, поэтому сейчас рынок «присядет». Снизить цены, объявив какую-нибудь акцию, могут только единичные компании, у которых кредит в банке «трещит». В целом же цены не упадут – все будут ждать развития событий, мало того – постепенно они поднимутся. Строительные материалы ведь тоже дорожают, и если цемент, кирпич, газосиликат мы можем купить в пределах Воронежской области, то стёкла для пластиковых окон и кровельные материалы приходится везти из других регионов, а это, конечно, дополнительные растраты. Темпы строительства тоже не сбросят – будут работать на старых заказах.
То, как строительные компании переживут кризис, будет зависеть от динамики развития этого самого кризиса. Да, пока мы залихвацки говорим, что год-другой пересидим, а потом всё будет хорошо. Но этот кризис серьёзный, он здорово ударит по нашей экономике. И в то же время утверждать, что всё обвалится, нельзя, потому что у большинства застройщиков хорошие запасы по строительным позициям и много нереализованных квартир.
Игорь СУРОВЦЕВ, профессор, президент ВГАСУ, депутат Воронежской областной Думы.
Официально
Развитие не остановится
Владимир АСТАНИН, заместитель мэра Воронежа по градостроительству:
- Прогнозы на наступивший год мы делаем с осторожностью, так как нестабильная экономическая ситуация влияет на все сферы, в том числе и на рынок недвижимости. Возможно, наступит некоторая стагнация, так как покупательская способность населения снизилась, да и сами строители напрямую зависят от банков и кредитов. Однако стоит отметить, что по состоянию на 1 января в стадии строительства находился 591 объект общей площадью свыше 4,5 млн квадратных метров. У нас есть большой задел, так что развитие строительной отрасли не остановится.
Инфографики:
Сколько в среднем стоит квадратный метр жилья в областях Черноземья?
Регион Первичный рынок Вторичный рынок
Воронежская обл. 44 741 руб. 48 137руб.
Белгородская обл. 54 621 руб. 52 664 руб.
Курская обл. 39 026 руб. 42 705 руб.
Липецкая обл. 38 836 руб. 48 960 руб.
Тамбовская обл. 38 177 руб. 44 099 руб.
По данным Воронежстата на IV квартал 2014 г., цена указана за кв. метр.
Сколько объектов недвижимости сдали в Воронеже в 2014 году?
- многоквартирных жилых домов – 800 тыс. м² (84 шт.),
- объектов социального назначения – 230 тыс. м² (51 шт.),
- промышленных объектов – 156,5 тыс. м² (93 шт.),
- индивидуальных жилых домов – 123,7 тыс. м²,
- нежилых встроенных помещений – 14,3 тыс.м².
По данным администрации Воронежа
